Nie ma jeszcze pełnych danych obrazujących liczbę transakcji za poprzedni rok, ale liczby za pierwsze trzy kwartały pokazują już, że transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowanych zawarto mniej niż w 2022 oraz w 2021 roku, który był pod tym względem rekordowy. W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku sprzedano w Polsce prawie 66 tys. ha ziemi rolnej, podczas gdy w całym 2022 roku zbyto około 99,5 tys. ha, a w 2021 roku aż 1,35 mln ha. Tak duży wzrost popytu na grunty rolne przełożył się zapewne na ponad 19-procentowy wzrost cen w kolejnym roku.
Ziemia rolna w Wielkopolskie najdroższa
Od lat na liście sprzedanych nieruchomości rolnych niezabudowanych króluje województwo wielkopolskie. Można by przypuszczać, że skoro transakcji jest wiele, to i podaż jest wysoka, więc cena powinna być niska, jednak to się nie sprawdza. Grunty rolne w Wielkopolsce już od paru lat należą do najdroższych w kraju. Dawniej prym wiodło województwo kujawsko-pomorskie, ale najwyraźniej siła nabywcza tamtejszych rolników nie jest już w stanie akceptować wcześniejszych wzrostów.
Według danych GUS jeszcze w IV kwartale 2022 roku hektar gruntu ornego w województwie wielkopolskim kosztował 80,3 tys. zł, podczas gdy rok później cena wzrosła już do ponad 86,4 tys. zł/ha, przy czym za grunty orne najlepszych klas płaciło się już powyżej 100 tys. zł/ha. Z kolei w województwie kujawsko-pomorskim, które pod względem poziomu cen zajmuje drugie miejsce w kraju, w czwartym kwartale 2022 roku grunty orne kosztowały około 68 tys. zł, a rok później – 71,4 tys. zł.
Co jednak ciekawe, dużo transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych zawieranych jest także w województwach małopolskim i mazowieckim. W pierwszym z nich jest to spowodowane koncentracją ziemi i sprzedażą pod kątem wykorzystania ziemi pod turystykę, w drugim bardziej pod kątem zmiany przeznaczania użytkowania. W obu województwach w ostatnim czasie obserwuje się znaczny wzrost ziemi rolnej. W czwartym kwartale ubiegłego roku w Małopolsce 1 ha gruntu ornego kosztował 53,8 tys. zł, podczas gdy przed rokiem 5 tys. zł mniej. Z kolei na Mazowszu pod koniec ubiegłego roku 1 ha gruntów ornych wyceniano na około 63,3 zł, a pod koniec ubiegłego roku na 63,3 tys. zł/ha, tj. o 6,5 tys. zł/ha mniej.
Jakie są ceny gruntów rolnych w poszczególnych województwach?
Do grupy województw, w których za hektar ziemi rolnej płaci się powyżej 60 tys. zł, oprócz wspomnianego wyżej Mazowieckiego, należą też: Opolskie (64,5 tys. zł/ha), Podlaskie (64,1 tys. zł/ha), Łódzkie (60,5 tys. zł/ha) oraz Warmińsko-Mazurskie (60,5 tys. zł/ha).
Z kolei oprócz województwa małopolskiego, ponad 50 tys. zł kosztują grunty rolne w Lubelskiem (53,3 tys. zł/ha) oraz Śląskiem (52,3 tys. zł/ha). Niewiele mniej warta jest ziemia na Dolnym Śląsku (49,3 tys. zł/ha). Najtańsze grunty utrzymują się w takich województwach, jak: lubuskie (38,3 tys. zł/ha), podkarpackie (40,1 tys. zł/ha), świętokrzyskie (40,8 tys. zł/ha) i zachodniopomorskie (34,7 tys. zł/ha).
Dzierżawa za ponad 2 tys. złotych
Rolnicy z Wielkopolski płacą nie tylko najwięcej w kraju za zakup ziemi, ale także za dzierżawę. Pod koniec ubiegłego roku czynsz dzierżawny za grunty orne z oficjalnych umów dzierżawy zawieranych między rolnikami przekroczył 2,1 tys. zł/ha. Tańsza jest w tym województwie jedynie dzierżawa gruntów klas V i VI oraz TUZ, przy czym i tak za hektar dzierżawy łąki lub pastwiska trzeba zapłacić tutaj powyżej 1000 zł. Nieco mniej, ale nadal na poziomie ponad 2000 zł/ha, kosztuje dzierżawa w województwie kujawsko-pomorskim. Pomiędzy tymi dwoma regionami a resztą kraju jest spora różnica.
W województwie warmińsko-mazurskim dzierżawa hektara gruntu ornego wiąże się z wydatkiem 1,5 tys. zł, w Opolskiem – 1306 zł/ha, w Mazowieckiem – 1243 zł/ha, w Dolnośląskiem – 1209 zł/ha, w Lubuskiem – 1185 zł/ha, a w Małopolskiem 1094 zł/ha. W pozostałych regionach czynsze dzierżawne są niższe od 1000 zł/ha.
To się przestaje opłacać
Analizując poziom czynszów dzierżawnych w Polsce, trzeba mieć na uwadze, że wiele umów ciągle nie jest sformalizowanych. Rolnicy w różny sposób dochodzą do porozumienia co do wynagrodzenia za użytkowanie ziemi.
Wydaje się jednak, że przy obecnym poziomie podstawowej dopłaty bezpośredniej, która wynosi około 502 zł/ha, nawet jeśli zostanie ona powiększona o 181 zł z tytułu płatności redystrybucyjnej, regulacja za pomocą dopłat dla właścicieli ziemi staje się coraz mniej atrakcyjna, natomiast użytkownika pozbawia nie tylko dopłat podstawowych, ale także możliwości wystąpienia chociażby o dopłaty z tytułu ekoschematów czy innych przywilejów związanych z użytkowaniem ziemi.
Konkurencja o grunty rolne
Ze wzrostem cen zakupu i dzierżawy gruntów rolnych zmagają się rolnicy niemalże we wszystkich unijnych krajach. Na przykład w Niderlandach w czwartym kwartale 2023 roku hektar kosztował 82 400 euro, tj. o 6,2% więcej niż w poprzednim kwartale. W ujęciu rocznym w 2023 roku w porównaniu z 2022 rokiem ziemia rolna zdrożała o 7,4%. Co jednak ciekawe, w ostatnim czasie spadło zainteresowanie tamtejszych rolników zawieraniem transakcji kupna-sprzedaży, czyli podobnie jak u nas. W całym ubiegłym roku właściciela zmieniło łącznie 27,4 tys. ha gruntów rolnych, co oznacza spadek o 11% w porównaniu z 2022 rokiem. Dla porównania: jeszcze w 2013 roku hektar ziemi rolnej kosztował tam niecałe 54 tys. euro.
Z gwałtownym wzrostem cen ziemi zmagają się także rolnicy w Czechach, gdzie w ciągu 10 lat grunty zdrożały trzykrotnie, osiągając w 2022 roku poziom około 13 tys. euro/ha. Podobnie stało się w Estonii i na Litwie, gdzie w 2022 roku grunty rolne kosztowały odpowiednio 5,7 tys. euro oraz 5 tys. euro/ha. Z kolei w Bułgarii wartość ziemi rolnej wzrosła w tym samym czasie o 100% do 7,3 tys. euro/ha.
Rolnicy muszą coraz bardziej konkurować o grunty rolne z tworzeniem obszarów osadniczych i komunikacyjnych. Dlatego ceny rosną gwałtowniej, zwłaszcza w pobliżu ośrodków miejskich. Jednak konkurencja o przestrzeń rośnie również na obszarach wiejskich. Przyczynia się do tego między innymi promowanie produkcji energii z OZE. Coraz więcej obszarów zajmowanych jest przez farmy fotowoltaiczne i wiatrowe.
Ceny realne spadają
Zgoła inna sytuacja panuje w Ukrainie. Tam obrót ziemią rolną został uwolniony w lipcu 2021 roku: najpierw dla osób fizycznych, które mogą nabyć do 100 ha, a od stycznia br. również dla osób prawnych, które mogą kupić do 10 tys. ha. W grudniu ubiegłego roku hektar ziemi rolnej kosztował tam średnio 37 tys. hrywien (3,7 tys. zł/ha), natomiast grunty rolne przeznaczone pod produkcję towarową – 39,4 tys. hrywien (39,4 tys. zł).
W ujęciu regionalnym najwyższe ceny gruntów w 2023 roku odnotowano w rejonie Iwanofrankowska, Lwowa, Tarnopola, Kijowa i Połtawy, a najniższe w regionach, które najbardziej ucierpiały na skutek okupacji lub bitew, tj. w ługańskim, zaporoskim i chersońskim. Ze względu jednak na wysoką inflację tak naprawdę grunty rolne za naszą wschodnią granicą tanieją.
Magdalena Szymańska